Een slapende VvE? Dit moet je erover weten!

Een deel van alle VvE’s is slapend. Dat kan leiden tot een onaangename verrassing wanneer je een appartement wilt kopen, of zorgt voor torenhoge kostenposten waar je als bewoner onverwacht voor opdraait. Een slapende VvE: wat houdt het in, wat zijn de risico’s voor jou als bewoner en hoe maak je een VvE weer actief?  

Wat is een slapende VvE?

Een slapende VvE is simpelweg gezegd niet actief. Dat betekent dat er geen vergaderingen zijn, de VvE het gebouw niet laat onderhouden en verzekeringen afsluit en er geen leden zijn die servicekosten op een gezamenlijke rekening storten. Slapende VvE’s komen met name voor bij kleinschalige appartementencomplexen.

Is een slapende VvE toegestaan?

Een slapende VvE is sinds 2018 eigenlijk verboden. De overheid verplicht VvE’s namelijk om voldoende geld te sparen voor groot onderhoud; in een zogeheten reservefonds. De hoogte van deze spaarbijdrage is afhankelijk van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of van de herbouwwaarde van het gebouw. Uitzondering is alleen mogelijk onder strenge voorwaarden: bijvoorbeeld wanneer 80% van de bewoners het geld voor groot onderhoud van eigen rekening wil en kan betalen.   

Wat zijn de risico’s van een slapende VvE? 

Hoewel er over het algemeen nog niet heel actief wordt gecontroleerd, is een slapende VvE zoals gezegd verboden. Maar er zijn meer risico’s aan het ‘slaapgedrag’. Wanneer er bijvoorbeeld niet maandelijks wordt gespaard en er geen onderhoud aan het pand wordt verricht, draaien bewoners zelf op voor torenhoge rekeningen van reparatie en renovatie. Daarnaast is een slapende VvE over het algemeen minder aantrekkelijk voor kopers. Er is minder zekerheid over de staat van het appartement en het appartementencomplex. Daardoor willen banken ook minder snel een hypotheek verstrekken.   

Hoe maak ik mijn slapende VvE weer actief? 

Je slapende VvE kun je weer actief maken. 

1. Creëer inzicht en overzicht

Allereerst is het belangrijk dat je weet hoe je appartementencomplex er op dit moment voor staat en wat de rechten van elke bewoner zijn. Verzamel:

- De akte van splitsing

- Het splitsingsreglement

- Bestaande contracten van de VvE

- Een financieel overzicht
- En - als dat er is - een huishoudelijk reglement.

2. Maak een plan

Vervolgens stel je een concreet en onderbouwd plan van aanpak op voor wat nodig is om je VvE weer actief te maken:

- Een bestuur met voorzitter aanstellen

- Een kascommisie benoemen

- De verzekeringen van en voor je VvE regelen (zie bijvoorbeeld)

- De VvE en -bestuurders inschrijven bij de KvK

- Een bankrekening openen voor je VvE

- En eventueel al een begroting en meerjarenonderhoudsplan (laten) opstellen (zie bijvoorbeeld)

3. Bespreek je plannen voor

Geef in een gesprek, mail of brief aan dat je van plan bent om de VvE te activeren en waarom dit belangrijk is. En dat er binnenkort een uitnodiging komt voor het houden van een vergadering. Zo creëer je alvast medestanders of zorg je dat zoveel mogelijk buren op komen dagen tijdens de vergadering.  

4. Organiseer de oprichtingsvergadering

- Kijk in de akte van splitsing hoeveel dagen voor de vergadering de uitnodiging moet zijn verzonden.

- Verstuur de uitnodiging voor de vergadering: de agenda en begeleidende brief.

- Laat elke bewoner voor de vergadering een presentielijst tekenen.

- Tel het aantal aanwezigen en bepaal op basis van de akte van splitsing - als daarover iets is vastgelegd - of er voldoende stemmers (quorum) aanwezig zijn.

- Wanneer niet:

1. Er mogen geen besluiten worden genomen in deze vergadering.

2. Organiseer een tweede vergadering; hierbij geldt geen minimale opkomst. Houd wel rekening met de minimale periode tussen uitnodigen en vergaderen.

- Wanneer wel: 

1. Licht de agenda toe en neem de te nemen besluiten door.

2. Stem over de besluiten. In de akte van splitsing is vastgelegd welke verhoudingen nodig zijn.

3. Zorg dat er een verslag wordt opgesteld van de besluiten en acties.
4. Stuur dit verslag naar de appartementsbewoners.

5. Voer de actiepunten uit en maak de VvE weer actief.