5 valkuilen bij het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) geeft aan welk onderhoud in een appartementencomplex tegen welke kosten wanneer moet plaatsvinden. Hierbij gaat het om groot onderhoud aan gemeenschappelijke delen - zoals dak, gevels, trappenhuis en lift - , maar ook andere gebouwonderdelen en verduurzaming kunnen worden opgenomen in het plan. Een MJOP (laten) opstellen? Pak het grondig aan!

Binnen een VvE zijn alle eigenaren samen verantwoordelijk voor het onderhoud van het appartementencomplex. Voor hun eigen appartement én voor de gemeenschappelijke delen. In een MJOP is het herstel en vervanging van deze gemeenschappelijke onderdelen (vastgelegd in een splitsingsakte) meegenomen. Houd daarbij rekening met deze valkuilen:

1. Het wel 'even' zelf doen

Je kunt zelf een MJOP opstellen voor de VvE. Maar let op: het is een vak apart. Niet voor niets bestaat er certificering voor bedrijven die onderhoudsplannen opstellen: Algemene Woning Keuring . Een betrouwbare en vakkundige inspectie - en daarmee een goed onderbouwd MJOP - is erg belangrijk om je appartementencomplex in optimale staat, en de VvE financieel gezond, te houden. Daarnaast moet het plan natuurlijk worden goedgekeurd door alle leden van de VvE.

2. Geen nulmeting laten uitvoeren op locatie

Voor een nauwkeurig MJOP is het belangrijk dat er een opname op locatie plaatsvindt en ook plattegronden en geveltekeningen beschikbaar zijn. Hoe beter het beeld van de huidige conditie van de gebouwonderdelen, hoe nauwkeuriger het noodzakelijk onderhoud en bijbehorende kosten kunnen worden ingeschat. Wellicht is er vanwege achterstallig onderhoud op korte termijn een behoorlijke investering nodig. Want wanneer slechts wordt uitgegaan van een gemiddelde levensduur van de gebouwonderdelen, kunnen de daadwerkelijke onderhoudskosten stukken hoger uitvallen.

3. Een te klein spaarpotje samenstellen

Het meerjarenonderhoudsplan zorgt dat alle eigenaren van de appartementen niet voor onaangename financiële verrassingen komen te staan en het appartementencomplex in optimale staat blijft. Ongeveer de helft van de VvE's spaart te weinig voor onderhoud. Om te voorkomen dat achterstallig onderhoud optreedt, is elke VvE verplicht om een reservefonds te reserveren op een aparte bankrekening. De hoogte van het bedrag is afhankelijk van het MJOP of is jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

4. Gebouwonderdelen over het hoofd zien

Bij een meerjarenonderhoudsplan denken veel mensen al snel aan dak, gevel en lift. Maar vergeet vooral de onderdelen achter de muren en onder de vloeren niet mee te nemen in het plan, zoals riolering en leidingen. Deze onderdelen hebben een langere onderhoudsperiode, maar zijn wel cruciaal voor wooncomfort. Bovendien kan herstel een hoge kostenpost vormen.

5. Een meerjarenonderhoudsplan laten ‘verstoffen’

Hoe nauwkeurig en doordacht het onderhoudsplan ook is opgesteld, je kunt niet alles vooraf weten. Tarieven kunnen door de jaren heen sterk veranderen, net als belastingen en wetgeving. Daarnaast is de staat van de gebouwonderdelen lastiger in te schatten over meerdere jaren. Stel je een MJOP op voor een langere periode, zorg dan wel dat je dit tussentijds, om de drie tot vijf jaar, toetst en waar nodig laat herkeuren. Zodat het onderhoud en de kostenraming zo nauwkeurig mogelijk zijn. Dit is ook voordeliger dan het laten opstellen van een compleet nieuw meerjarenonderhoudsplan.

Een duurzaam meerjarenplan opstellen? Lees ook deze blog over duurzame investeringen.

Reacties

Vivine